Vous êtes bailleur et vous constatez que le loyer de votre locataire n’a pas été revu depuis plusieurs années ? Ne paniquez pas, il existe des solutions pour rattraper cette situation. Voici quelques étapes clés à suivre pour procéder à la révision d’un loyer resté inchangé pendant longtemps.
Analyser les clauses du contrat de location
Tout d’abord, commencez par vérifier les mentions relatives à la révision du loyer dans le contrat de bail signé avec votre locataire. En effet, certains contrats prévoient une clause spécifique de révision annuelle ou triennale, tandis que d’autres ne mentionnent pas cette disposition. Si aucune clause de révision n’est présente dans le bail, la révision du loyer ne sera malheureusement pas possible.
La clause de révision annuelle
Dans le cas où le contrat stipule une révision annuelle, assurez-vous qu’elle soit conforme aux dispositions légales en vigueur. Pour cela, référez-vous à l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. La révision doit être calculée sur la base de cet indice, conformément à la formule suivante :
Loyer actuel x (nouvel IRL / ancien IRL)
Si la clause est bien conforme, vous pouvez alors procéder à la révision du loyer en respectant cette méthode de calcul.
La clause de révision triennale
Certaines clauses prévoient une révision du loyer tous les trois ans, notamment dans le cadre d’un bail commercial. Dans ce cas, assurez-vous également que la méthode de calcul soit conforme aux dispositions légales en vigueur. La révision doit alors prendre en compte différents éléments tels que l’évolution des prix à la consommation, des indices locaux de référence ou encore la variation de la valeur locative cadastrale.
Respecter les délais et procédures
Une fois la clause de révision identifiée et vérifiée, il est important de respecter les délais légaux pour la mise en œuvre de cette révision. Pour un loyer soumis à une clause de révision annuelle, la demande doit être effectuée dans les 12 mois suivant la date de la dernière révision ou, à défaut, à compter de la date de prise d’effet du bail. Passé ce délai, la révision ne sera pas rétroactive.
Pour une révision triennale, le bailleur dispose d’un délai de 2 mois avant l’échéance du terme pour notifier sa demande au locataire. En cas de dépassement de ce délai, la révision ne pourra également être rétroactive.
Demander la révision du loyer à votre locataire
Une fois les conditions de révision vérifiées et les délais respectés, il convient de communiquer votre demande de révision à votre locataire. Cette demande doit être formulée par écrit, de préférence en lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien remise en main propre contre émargement. N’oubliez pas d’y mentionner le détail du calcul effectué ainsi que la date à partir de laquelle le nouveau loyer sera applicable.
Négocier en cas de refus
Si votre locataire refuse la révision du loyer, il est possible d’entamer une négociation afin de trouver un compromis entre les deux parties. Vous pouvez, par exemple, proposer une augmentation moins importante que celle initialement prévue, ou encore étaler la hausse sur plusieurs mois. En cas d’échec des négociations, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de résoudre le litige à l’amiable.
Les exceptions et limites à la révision du loyer
Il existe néanmoins certaines situations où la révision du loyer ne pourra pas être mise en œuvre, même si les conditions sont remplies :
- Loyer encadré : dans certaines zones tendues, les loyers sont soumis à un plafonnement et ne peuvent pas être augmentés au-delà d’un certain montant. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître les règles applicables dans votre commune.
- Bailleur professionnel : si vous êtes bailleur professionnel et que le loyer de votre locataire a été sous-évalué lors de la signature du bail, vous ne pourrez pas procéder à une révision de loyer en cours de bail, sauf si cette sous-évaluation résulte d’une clause insérée dans le contrat.
Enfin, dans tous les cas, il est recommandé de solliciter l’avis d’un professionnel du secteur, tel qu’un avocat spécialisé ou un gestionnaire de biens immobiliers, afin de s’assurer de la bonne application des règles légales et d’éviter tout litige avec le locataire.